Energimærkning af boliger: sådan får du styr på regler, pris og muligheder

De fleste støder på energimærket, når boligen skal sælges. Pludselig skal der ligge en gyldig rapport, før annoncen overhovedet må komme online, og så bliver energimærket lidt en opgave, der bare skal løses.

Men energimærkningen kan faktisk give mening, selvom du ikke er på vej i markedet. Den sætter tal på, hvor huset taber varme, hvor driften bliver dyr, og hvad der kan forbedres uden at du kaster penge efter ren kosmetik.

Hvis du vil have et hurtigt overblik over pris og muligheder, kan du starte med at indhente tre uforpligtende tilbud på energimærkning via vores samarbejdspartner. Det er en nem måde at se prisniveauet hos certificerede firmaer, før du beslutter dig.

Undervejs kan du også læse vores samlede guide om energimærke på MitBoligProjekt.dk, hvis du vil dykke endnu mere ned i, hvordan du bruger rapporten i praksis.

Hvad er et energimærke egentlig?

Energimærket er en vurdering af bygningens energimæssige tilstand. Det handler både om konstruktionen og de tekniske installationer, som tilsammen bestemmer, hvor meget energi der bruges på opvarmning, varmt vand og ventilation.

Mærket bliver vist som en skala fra A2020 i den bedste ende til G i den dårligste. Det er vigtigt at huske, at det er en beregning ud fra standardforudsætninger. Det betyder, at dit faktiske forbrug godt kan ligge højere eller lavere, alt efter hvor varmt du holder det, hvor mange I er i husstanden, og om I lufter meget ud.

Det er også derfor, det giver mening at læse rapporten og ikke kun kigge på bogstavet. Rapporten plejer at være langt mere brugbar end selve mærket, fordi det er her, du får konkrete forslag til forbedringer.

Hvornår er energimærkning lovpligtig?

Som udgangspunkt skal de fleste bygninger, der bruges til beboelse eller erhverv, have et gyldigt energimærke ved salg eller udlejning.

Der er også krav ved nybyg. Alle nyopførte bygninger på 60 m² eller derover skal energimærkes som en kontrol af, at energikravene i bygningsreglementet er overholdt.

Ved salg er der en annonceringspligt. Energimærket skal være på plads og synliggøres i annonceringen, også ved privat salg og privat udlejning. Det er sælger eller udlejers ansvar at sørge for, at mærket findes og bliver udleveret i rette tid.

Hvilke bygninger er typisk omfattet?

Det gælder blandt andet enfamiliehuse, rækkehuse, kædehuse og dobbelthuse, ejerlejligheder, andelsboliger og udlejningsejendomme.

Ved lejligheder er det ofte ejendommen som helhed, der energimærkes, og her ligger ansvaret typisk hos ejer- eller andelsforeningen. Som sælger kan du derfor ikke bare bestille et energimærke for din egen lejlighed, hvis ejendommen ikke allerede har et.

Hvilke bygninger er fritaget?

Der findes undtagelser. Sommerhuse er som udgangspunkt fritaget. Det samme gælder for eksempel fritliggende bygninger under 60 m², garager, carporte og udhuse.

Der er også den undtagelse, som nogle overser. Hvis bygningen efter aftale mellem parterne skal rives ned efter salget, kan den være fritaget for energimærkning. Det betyder ikke, at man bare kan skrive “nedrivning” i en annonce for sjov. Det skal være en reel aftale mellem parterne.

Hvor længe er et energimærke gyldigt?

Et energimærke er gyldigt i 10 år regnet fra udstedelsesdatoen.

Der er dog en praktisk hage. Hvis du laver ændringer, som væsentligt påvirker energiforbruget, giver det sjældent mening at blive ved med at bruge det gamle mærke. Rent formelt kan gyldigheden også bortfalde, hvis ændringerne rykker markant ved energiydelsen.

Hvis du står foran et salg, og du alligevel har skiftet varmekilde, efterisoleret loftet eller udskiftet vinduer, kan en opdateret energimærkning være det, der gør tallene retvisende og giver en mere troværdig fortælling om boligen.

Sådan foregår energimærkningen i praksis

Energimærkningen skal udføres af et certificeret energimærkningsfirma. Konsulenten gennemgår bygningen, indsamler oplysninger og indtaster data i et beregningsprogram, som ligger til grund for energimærkningsrapporten. Rapporten bliver indberettet til Energistyrelsen.

I praksis starter det ofte med, at konsulenten spørger ind til dokumentation. Hvis du har plantegninger, BBR-oplysninger og noter om tidligere renoveringer, kan det gøre processen mere glidende. Har du dokumentation for isoleringstykkelser eller udskiftede vinduer, er det også en fordel.

Selve gennemgangen handler typisk om tre ting.

Først ser man på klimaskærmen. Det vil sige tag, ydervægge, gulv, vinduer og døre.

Derefter ser man på installationer. Varmeanlæg, varmtvandsbeholder, ventilation og eventuelle vedvarende energiløsninger som solceller.

Til sidst samles det i beregningen og i de forbedringsforslag, som ofte er den del, du faktisk kan bruge bagefter.

Hvad koster et energimærke?

Prisen afhænger især af boligens størrelse og kompleksitet. Der findes maksimumspriser, som bliver reguleret løbende, men i praksis kan prisen stadig variere fra firma til firma, afhængigt af hvor meget tid gennemgangen tager.

Som tommelfingerregel ligger almindelige enfamiliehuse ofte i et leje, der føles som en mindre bolighandels-udgift, ikke som en renoveringspost. Har du en meget stor bolig, en kompleks ejendom eller særlige forhold, kan prisen stige.

Hvis du vil ramme et realistisk niveau, er det smart at sammenligne flere priser på den samme opgave. Det er præcis derfor, mange vælger at få tre uforpligtende tilbud på energimærkning og sammenligne dem, før de booker.

Det vigtigste du kan bruge rapporten til

Hvis du kun bruger energimærket som et bilag til salgsopstillingen, misser du den mest værdifulde del. Rapporten kan være en ret god prioriteringsliste.

Den peger ofte på forbedringer, der giver stor effekt for relativt få penge. Loftisolering er et klassisk eksempel i ældre huse, fordi varmen stiger op, og mange tage stadig har et niveau, der var standard for 30 eller 50 år siden.

Rapporten kan også hjælpe dig med at planlægge renovering i rigtig rækkefølge. Det kan være fristende at starte med nye vinduer, fordi det både kan ses og mærkes. Men hvis taget alligevel skal udskiftes om to år, kan det være bedre at lægge pengene der først og få en sammenhængende løsning.

Og så er der bolighandlen. Købere kigger mere og mere på driftsudgifter. Et godt energimærke giver ro. Et lavt energimærke er ikke automatisk en dealbreaker, men det bliver ofte et forhandlingspunkt. Derfor kan det give dig et stærkere udgangspunkt, hvis du kan forklare, hvad der er gjort, og hvad der stadig er oplagt at forbedre.

Typiske fejl og misforståelser om energimærkning

Der er nogle klassikere, som går igen.

Den første er at stirre sig blind på bogstavet. To huse med samme mærke kan have helt forskellige svagheder. Det ene kan mangle isolering, det andet kan have en forældet varmekilde. Løsningerne er ikke de samme.

Den anden er at tro, at energimærket viser din faktiske varmeregning. Det viser et beregnet forbrug ud fra standardforudsætninger. Det er netop derfor, rapportens forklaringer og forudsætninger betyder noget.

Den tredje er at vente for længe i en salgsproces. Energimærket skal være klar, før boligen annonceres. Hvis du står med en mægleraftale og en foto-dato, og du først bestiller energimærket derefter, kan du ende med at bremse hele tidsplanen.

Klage og kvalitet: det skal du vide

Energimærkningsfirmaer er underlagt stikprøvekontrol, og du kan klage over en energimærkningsrapport inden for bestemte frister. Som udgangspunkt kan der klages, mens rapporten er op til et år gammel. Skifter ejendommen ejer, løber der også frister i relation til overtagelsen, og der er en yderste grænse for, hvor længe efter rapportens datering der kan klages.

Hvis du står med et mærke, der virker helt skævt i forhold til huset, er det værd at reagere hurtigt. Det er meget nemmere at få rettet en fejl, mens sagen er frisk, end når rapporten nærmer sig udløb.

Sådan forbereder du dig så energimærkningen bliver lettere

Du behøver ikke lave lektier i ugevis, men et par ting kan spare tid.

Find BBR-meddelelsen frem og tjek, at arealer og opvarmningsform ser rigtige ud.

Saml dokumentation for større forbedringer. Har du skiftet vinduer, lagt nyt tag, efterisoleret eller skiftet varmeanlæg, så find gerne fakturaer eller produktblade.

Skriv også ned, hvis der er noget, du er i tvivl om. For eksempel om der ligger isolering i hulmuren, eller om gulvet er efterisoleret. Konsulenten kan ikke trylle, men det hjælper at få tvivlspunkter frem tidligt.

Få tre uforpligtende tilbud på energimærkning

Hvis du vil videre nu, giver det mest ro at sammenligne et par tilbud på samme opgave og vælge et certificeret firma, der passer til både tidsplan og boligtype. Mange starter med at indhente tre uforpligtende tilbud på energimærkning, så de kan se prisniveauet og få en konkret dato i kalenderen.